Möchte man sein Geld heutzutage anlegen, bietet die Welt der Finanzen unzählige Möglichkeiten – manche mehr, manche weniger sinnvoll. Seien es Fonds, Anleihen, Rohstoffe oder gar Kunstgegenstände – der Anleger hat die Qual der Wahl. Was viele nicht wissen: Die Immobilie ist nach wie vor eine der sichersten Anlageformen in Hinblick auf die Altersvorsorge. Die Wüstenrot-Berater teilen ihre Erfahrungen mit dem „Betongold“ als krisenfestes Investment gerne mit Kunden, die sich eine stabile Vorsorge wünschen.

Immobilien als Altersvorsorge – Wüstenrot erklärt, worauf es ankommt

Der Wunsch nach Sicherheit und Unabhängigkeit ist für viele Deutsche ein Antrieb, um für die eigene Zukunft in Immobilien zu investieren. Sei es, um Mieteinnahmen zu generieren oder um selbst darin zu wohnen und sich die künftigen Mietzahlungen zu sparen.

Wer explizit von Mieteinnahmen und Wertsteigerung der Immobilie profitieren möchte, sollte ein altes Sprichwort mit den drei wichtigsten Aspekten rund um die Kapitalanlage in Immobilien unbedingt beachten: die Lage, die Lage und dann noch die Lage!

Standort als wichtigstes Kriterium

Der Standortfaktor ist entscheidend, denn Attraktivität und das Entwicklungspotenzial einer Stadt oder gar der gesamten Region spielen eine große Rolle für die Mietnachfrage und damit auch für die langfristige Preisentwicklung. Beispielsweise in sehr ländlichen Regionen zeigt sich ein klares Bild einer stetig überalternden Bevölkerung mit zumeist selbstgenutztem Wohneigentum. Das Mieterpotenzial in diesen Gegenden ist bestenfalls begrenzt und als Kapitalanlagestandort wenig empfehlenswert.

Kaum besser sind ebenfalls strukturschwache Umgebungen, die zwar von einer höheren Siedlungsdichte profitieren und somit auch von einer höheren Mietnachfrage, jedoch aufgrund verfallender Infrastrukturen und dem anhalten Wegzug junger Menschen auf Dauer mit steigenden Risiken von Wertverlusten einhergehen.

Speziell Ballungsgebiete, in denen die Mietnachfrage stetig steigt, sind für Kapitalanlagen in Immobilien weitaus interessanter. Eine stabile Wohnungsnachfrage und eine hohe Chance auf eine dauerhafte Vermietbarkeit erhöhen die Attraktivität der Immobilie und die zu erzielenden Mieten. Doch auch hier sind die Standortfaktoren und die zu erzielende Rendite zu beachten. Oft sind Hochschulstandorte oder Stadtzentren mit entsprechend guter und umfangreich ausgebauter Infrastruktur in der Rendite höher angesiedelt, als wesentlich teurere Ballungszentren.

Wie ist das Grundstück platziert?

Nun ist es aber mit der Auswahl der potenziell passenden Region nicht getan, auch die Lage des Grundstücks, die sogenannte Mikrolage, spielt eine entscheidende Rolle. Hierbei wird unter den einfachen, mittleren und guten Lagen unterschieden, die sich entsprechend auf den Grundstückspreis auswirken.

Im Schnitt werden vor allem in den mittleren und guten Lagen Kapitalanlageobjekte gekauft und fremdvermietet. Vor allem die mittleren Lagen mit dichter Bebauung und entsprechender Infrastruktur werden von jüngeren Familien, Berufspendlern und Senioren genutzt und erfreuen sich großer Beliebtheit, da Immobilien in dieser Lage häufig angeboten werden und die Mietpreise eher erschwinglich sind.

Die gute Lage glänzt mit gepflegten Gebäuden, einer guten Infrastruktur und Lebensgefühl – dementsprechend hoch ist das Entwicklungspotenzial! Doch je höher das Potenzial, desto höher sind auch die zu zahlenden Grundstückspreise, denn gute Lagen sind begehrt und vergleichsweise selten.

Einfache Lagen hingegen zeichnen sich in erster Linie durch eine schwache Infrastruktur aus. Das geringere vorherrschende Lebensgefühl hat einen negativen Einfluss auf die zu erwartenden Wertentwicklungsprognosen und potenziell höhere Instandhaltungsmaßnahmen zehren einen großen Teil der erzielbaren Rendite wieder auf. Daher ist von einfachen Lagen für Immobilien als Kapitalanlage abzuraten.

Mit Wüstenrot wissen, worauf es ankommt – Objektverhältnisse spielen zentrale Rolle

Ist die passende Lage erst einmal gefunden, spielt nun der Zustand des Objektes eine zentrale Rolle.
Fundamentale Eigenschaften wie das Alter des Gebäudes, der technische Zustand und die Grundausstattung der einzelnen Wohneinheiten haben einen direkten Einfluss auf die erzielbaren Mieten und somit auf den Ertragswert der Immobilie. Letztendlich erreichen modernisierte und gepflegte Immobilien ein wesentlich höheres Preisniveau und erwirtschaften somit auch höhere Mieten als sanierungsbedürftige Objekte.

Ungepflegte Objekte mit Sanierungsbedarf bringen noch ein weiteres Risiko mit sich, denn die Instandhaltungskosten sind mietrechtlich vom Vermieter zu tragen, was sich auf die Rendite auswirkt. Im Falle einer umfangreichen Modernisierung des Objektes, eröffnet das Mietrecht jedoch die Möglichkeit, bestehende Mieten modernisierungsbedingt zu erhöhen.

Von Erfahrungen profitieren und mit Wüstenrot die richtige Finanzierung finden

Um möglichst wenig an Eigenmitteln zu verbrauchen, entscheiden sich Kapitalanleger häufig für eine Aufnahme hoher Fremdmittel, da die daraus resultierenden Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sind.

Jedoch sollte der Fokus nicht auf einem Erwerb von Steuervorteilen liegen, sondern auf dem Aufbau eines werthaltigen Vermögensgegenstandes für die Altersvorsorge. Wüstenrot empfiehlt daher, die Finanzierung so zu gestalten, dass eine Entschuldung des Objektes spätestens zum Beginn der Rente abgeschlossen ist.

Für eine möglichst hohe Planungssicherheit empfehlen Experten von Wüstenrot, die Nutzung möglichst langer Zinsbindungsfristen und höheren Tilgungssätzen, um das Zinsanschlussrisiko zu verringern oder gar zu vermeiden. Je schneller die Entschuldung letztendlich abgeschlossen ist, desto früher profitieren Sie aktiv von den Mieteinnahmen Ihrer Immobilie.

Für weitere Informationen oder bei Fragen stehen Ihnen die Berater von Wüstenrot gerne zur Verfügung.